Augustenborg, foto taget af Kontraframe

Hvor ligger værdierne begravet

Freja erhverver ejendomme fra staten og regionerne med den målsætning om at videresælge med størst mulig avance. I denne artikel fortæller Frejas udviklingsdirektør om arbejdet med at udvikle ejendommene. Artiklen er skrevet til Facility Managements blad FM Update, der blev udgivet i december 2015.

For Freja ejendomme er hovedsigtet med porteføljen at udvikle og omsætte den til størst mulig værdi. At drifte ejendommene, eventuelt med brugere, er blot et skridt på vejen, som i bedste tilfælde er af værdi for potentielle investorer og i ringere tilfælde blot en aktivitet, der skaber en omsætning i et udviklings- og salgsforløb.  

Freja ejendomme ejes af Finansministeriet og erhverver de af statens ejendomme, som uigenkaldeligt ikke længere skal anvendes til offentlige formål. Senest er det også blevet muligt for Freja at erhverve regionernes sygehusejendomme i det omfang, at vi kan forhandle os frem til pris, der giver mening for begge parter.

Når porteføljen strækker sig fra fyrtårne i vandkantsDanmark over sygehuse spredt i den danske landskab til fredede palæejendomme centralt i København, skal porteføljestrategien kunne favne vidt. Hvilke indsatser der giver mest mening eller værdi og hvilke værktøjer, der skal tages i anvendelse på den enkelte ejendom, er således noget af det vores porteføljestrategi skal give svar på.

Vi ser vores ejendomme som et aktiv, hvis værdi er afhængig af mange faktorer. Faktorer der dels er tæt knyttet til ejendommens fysik, kvalitet og beliggenhed, men også faktorer, der er knyttet til de muligheder, som organisationen omkring ejendomsudvikling byder. Kan vi indskrive et udviklingsarbejde i de rammer eller visioner en kommune, en interessentkreds, investorer, eller anden myndighed har formuleret, så giver det et afsæt for, at der skabes mere værdi for flere parter.

At danne partnerskaber

Med aktuelt udviklingsarbejde i mere end 20 kommuner har Freja et fantastisk indblik i administrationer, der forvalter samme opgave og lovgivning på usædvanligt forskellig vis. Dermed er en væsentlig nøgle til værdiskabelse dét at skabe den konstruktive dialog med kommunerne og at udvikle en samarbejdskonstruktion, hvor samarbejdet i højere grad bliver et partnerskab end et traditionelt ”myndighed versus developer/bygherre samarbejde”.

Vi øver os dagligt i at analysere, hvorledes vores organisation kan skabe konstruktive relationer, til de kommuner vi arbejder i. Og vi ved, at de positive relationer og samarbejder, der skabes, har værdi for vores øvrige samarbejdspartnere - ikke mindst brugere og investorer. Vi ser samarbejdet med myndigheder som værdiskabelse, hvorimod brugere og investorer ofte betragter myndigheden som en risikofaktor, der kapitaliseres ved prisansættelser. Så der er værdi i at øve sig på at blive gode samarbejdspartnere med myndighederne.

Vi ser det også som en et gensidigt tillidsbaseret samarbejde, at udvikle projekter der opnår en merværdi samtidig med at projektet giver ”noget tilbage”. Med ”noget tilbage” menes dét som byen, borgeren, politikerne m.fl. oplever som et aktiv for deres agenda. Det kan være en særligt høj arkitektonisk kvalitet, et forbedret byrum, en funktion eller anvendelse af bygningen, der skaber et forbedret bymiljø eller blot at projektet lægger sig ind under og understøtter en bys eller et områdes ”brand”. Eksempler på brands kunne være ”Campusbyen”, ”Den bæredygtige By”, ”Den tætte by” etc.

Dermed indskriver vores ejendomme sig altid ind i en kontekst og det er oftest med udgangspunkt i denne, at det gode program skabes.

Oldvejen, foto: Kontraframe

Vi kalder det ”at slibe diamanten”

Et eksempel på en diamant kunne være en fredet erhvervsejendom i Amaliegade med udsigt til Amalienborg og eget barok-haveanlæg. Casen er sand og aktuel. I forhold til vores porteføljestrategi er den kategoriseret som en salgsejendom med udviklingsperspektiv. Da vi sjældent bevæger os ud i at udføre anlægsarbejder og transformationsarbejder, vil udviklingsdelen alene være de forudsætninger og muligheder, vi kan skabe for kommende brugere og investorer.

En fredet erhvervsejendom opnår i en ubetinget handel ikke en pris som står mål med dens potentiale – Amalienborg-naboskab eller ej. Men kan vi skabe en sikkerhed omkring fredningsmyndighedens syn på projektet og kommunens villighed til at konvertere anvendelsen til boliger i et trægt og mæt erhvervsmarked, så skaber vi en helt ny værdi for ejendommen. Det kræver, at vi er i stand til kommunikere fagligt med Kulturstyrelsen, at vi forstår mulighederne inden for kommuneplanens rammer og at vi kan estimere de omkostninger og gevinster, vi påtager os, hvis vi skal kapitalisere den sikkerhed, vi skaber for investorer.

Foto: Jens Anthonsen

At udvikle i fællesskab

At afmontere risici for købere er hele tiden i fokus for vores arbejder. Sammen med vores arbejde for den kvalificerede udviklingsproces, der rummer et blik for at skabe arkitektonisk kvalitet, bæredygtige projekter og at udvise samfundshensyn, sætter vi således den store ramme for vores processer og vores organisation.

Vi må betragte vores ejedomme som unika, der ikke kan udvikles over samme læst. Derfor har vi valgt at påtage os lederskab over salgs-og udviklingsprocesser. Dette gør vi ved i stort omfang at benytte os af et stort netværk af rådgivere. En kernekompetence i Freja er at være indkøber af rådgivningsydelser. Det gælder indkøb af advokatydelser i forbindelse med det konkrete projekt, mæglere i forhold til den specifikke geografi eller arkitekter i forbindelse med relevante opgavetyper.

Vi tror, at vi derigennem får de skarpeste kompetencer til hver eneste opgave. Men det kræver af os, at vi inviterer dem helt ind i hjertet af Freja, så de forstår vores processer, værdier og succesmål. Den projektorganisation vi opbygger, rummer - ud over myndigheder og rådgivere - ofte også vores kommende aftagere af ejendommene. Hvis vi er enige om de overordnede projektmål og de kommercielle mål, er det vores helt klare overbevisning, at vi får skabt de bedste processer ved at udvikle i fællesskab. Vi sikrer således, at vi ”rammer skiven” i forhold til købers interesser og vi sikrer, at kommunen medvirker til en lokalplan, som kan implementeres.

Udsigt fra Amaliegade, foto Kontraframe

Hvem skaber værdien?

For Freja har det ofte vist sig, at programmet for den gode udviklingscase kommer af snirklede forløb. Vores værktøjskasse rummer f.eks. due dilligence-processer, analyser af ejendommes kontekst, dialog med interessenter, markedsanalyser og beskrivelse af arkitektoniske/tekniske scenarier. Visualiseringer er også et stærkt medium, som vi benytter til at indgå i en fælles dialog omkring et fælles projektbillede og fælles succesmål. Med denne i hånden kan vi frembringe projekter, der er optimerede i forhold til realisering. Mange mennesker er således involverede i værdiskabelsesprocessen og arkitektrådgivning betragter vi så absolut som værdiskabende og ikke som en nødtvungen merudgift.

Vi er en lille intern organisation, der håndterer en bred portefølje sammen med eksterne rådgivere. Det giver mening for os, da vi så kan være agile i forhold til de uforudsigelige, bygningsmæssige udfordringer vi kommer til at stå overfor, når staten ønsker at afhænde bygninger: først i syd og så i nord - et fyrtårn hér og et slot dér.

Hvis vi strategisk kunne vælge, hvilken portefølje vi ønskede at erhverve, kunne vi i højere grad organisere os omkring porteføljen med de rette interne kompetencer. Dette er tilfældet for de fleste ejendomsselskaber, men ikke for Freja. Derfor er det ikke givet, at hvad der har vist sig at være en god model for Freja også er en god model for organisationer med en mere fokuseret ejendomsportefølje.

Andre cases