Transformation med tålmodige penge
Kører man langs Roskildevej på Københavns Vestegn, passerer man på et tidspunkt et scenarie, de fleste voksne danskere kender. Porten ind til Vridsløselille Statsfængsel er begyndelsen og enden på stort set alle Egon Olsens mislykkede kupforsøg og måske den mest kendte kulisse i dansk filmhistorie.
Det var også ved Vridsløselille, at en af Danmarkshistoriens mest spektakulære fangeflugter fandt sted. I 1995 bragede en gummiged gennem muren ved højlys dag, og 13 fanger stak af for åben skærm. Hændelsen blev filmet, og historien gik verden over.
Lokalt er der tusindvis af andre fortællinger, der knytter mennesker til det sted, der snart skal forandres. Mikkel Sonne var barn af venstreorienterede forældre i det eksperimenterende Albertslund i 70´erne. Hans børnehave lå tæt på fængslet: "Jeg kan huske, at vi engang skulle blive inde, fordi en fange vistnok var flygtet. Det var spændende!"
Efter eget udsagn var Johnny Knudsen lidt af en rod som teenager på Vestegnen: "Der duftede af småkager fra en fabrik i nærheden. Jeg tænkte tit på, hvor synd det var for fangerne, at de skulle sidde og dufte til det, mens de var spærret inde".
Alle, der er vokset op i Albertslund, husker et eller andet særligt, der knytter sig til bygningen. Sådan er der bunker af historie og kulturarv bag langt de fleste salg, Freja Ejendomme står for.
På spørgsmålet om, hvad Vridsløselille Statsfængsel har betydet for byen udover arven fra Olsen Banden, svarer Albertslunds borgmester, Steen Christiansen: "Fængslet var jo også arbejdsplads for mange, der bor i byen, og der var en jævn transport af varer. Vi har haft et fornuftigt samarbejde med Kriminalforsorgen, som jo også er en side af byen. Borgerne har set det som noget, der hørte til. Faktisk var det borgerne, der modsatte sig, da der for år tilbage var planer om at sætte et stort hegn rundt om fængslet. Det ville virke alt for fjendtligt ud mod de grønne arealer, der omkranser fængslet".
"Nu har vi jo i lang tid vidst, at fængslet skulle tømmes og udviklet visioner for de nye muligheder, det giver. Men under en sådan proces bliver man anderledes bevidst om byens historie og identitet. Det er jo fortællingerne, der binder os sammen, så dem skal vi passe på i respekt for fortiden og af hensyn til fremtiden," siger Steen Christiansen.
Albertslund version 2.0
Historierne dukker frem, fordi fængslet i dag står næsten tomt og venter på en ny fremtid. Fangerne blev i 2015 flyttet til det topsikrede og moderne Storstrøms Fængsel. Bygningen fra 1859 havde udtjent sin funktion.
Albertslund Kommune var allerede dengang helt klar til at få undersøgt potentialerne for, at nyt liv kunne komme til området i en version 2. "Hvis man kan tale om en midte i Albertslund, så er det her," siger borgmester Steen Christiansen. Vridsløselille Statsfængsel ligger langs Fingerplanen, få hundrede meter fra S-togsstationen. Det tager 20 minutter at nå Københavns Hovedbanegård med tog. Ved siden af ligger gymnasiet, byens rådhus og et butikscenter.
Den ikoniske bygning skal transformeres og give ny værdi i byen. Men projektet er større endnu. Udenfor murene udfolder sig et samlet grundareal på 150.000 m2, "som jo ligger fantastisk centralt i forhold til både nye boliger, erhverv og uddannelsesinstitutioner," siger borgmester Steen Christiansen. Reelt er det det største udviklingsprojekt i Albertslund siden 1960´erne.
Den punkterede by kan få et centrum
Freja Ejendomme indledte samarbejdet med Albertslund Kommune i 2015, da udsigten til et forestående salg var indenfor rækkevidde. Det potentiale byen havde set, stod også tydeligt for Freja. "I Albertslund har man ikke glemt, at byen var et fantastisk eksperiment i 70´erne. Kommunen er meget ambitiøs og tør revitalisere forstadskommunen. De er allerede lykkedes flere gange med at tiltrække nye ressourcestærke borgere i forbindelse med byudvikling," siger adm. direktør i Freja Ejendomme, Karen Mosbech, om sin tiltro til planerne.
Fire tegnestuer afdækkede fire muligheder i helt forskellige retninger, som blev grundigt undersøgt."Det er en af gevinsterne ved at samarbejde med Freja. De har musklerne til at kunne bringe mange stærke kompetencer i spil og få undersøgt mulighederne sammen med os. Det gælder både arkitektur, landskab, trafik, økonomi, byggeri og bæredygtighed," siger Steen Christiansen. Der blev vendt mange sten i løbet af processen, der afslørede muligheder for at bygge højere, skabe helt nye forbindelser, lave nye boligtyper og knytte byen sammen med historien.
Men undersøgelserne afslørede også, at fængselsbygningen bliver en udfordring. Det bliver en kode, der skal knækkes, for den ikoniske allé med den grønne fængselsport er en meget vigtig brik i puslespillet. "Det er vores historie og stolthed og den historie er også det, der gør det interessant for nye tilflyttere. Identiteten her er det, der kan binde fortiden sammen med fremtiden," siger borgmesteren.
Hvis grunden var blevet sat til salg efter planen, ville man kunne have undersøgt, om en køber kunne se muligheder, men i 2016 stoppede det hele brat.
Freja Ejendomme har efter tre år endelig fået overdraget grunden, som nu udvikles og sættes til salg. Næste fase i udviklingen kan begynde.
Avance vs. filantropi
Historien om et så folkekært Statsfængsel er usædvanlig. Det er imidlertid ikke usædvanligt, at Freja Ejendomme graver dybt og ofte længe for at forstå det sted og den by, der har lagt grund til de ejendomme, der skal sælges. "Det er oftest sådan, at de helt rigtige løsninger findes i selve byen. Der er ikke fornuft i at mase sig frem med en eller anden idé uden at tage højde for historien og interesserne, der er i lokalmiljøerne. Samarbejdet forud for et salg betyder alt", siger Karen Mosbech, adm. direktør i Freja Ejendomme.
Der er kulturel og social bevidsthed bag tilgangen, men Freja Ejendomme er ikke sat i verden for at drive filantropi. Helt kontant skal selskabet sælge statens og regionens ejendomme videre med størst mulig avance, når de har udtjent deres formål. "Det kan lyde som to modsætninger," siger Karen Mosbech. "Reelt er de hinandens forudsætninger."
Transformation af Horsens Statsfængsel
Transformationen af Horsens Statsfængsel er et godt eksempel. Da Freja Ejendomme overtog Horsens Statsfængsel i 2006 var de fysiske omstændigheder på mange måder som i Albertslund.
Her blev fangerne flyttet til et nyt topsikret statsfængsel, og tilbage lå en stor gammeldags fængselsbygning på en ca. 140.000 m2 stor grund. Også Horsens Statsfængsel er opført i midten af 1800-tallet, da der endnu kun var marker. I dag er fængslet omgivet af boliger, institutioner, virksomheder og veje, præcis som det hører enhver mellemstor by til i Danmark. Næsten som i Albertslund.
I Horsens var der bare ingen danske folkekomedier, der havde kastet glans over stedet. Tværtimod så mange det gamle statsfængsel som en skamplet for byen og ville have det revet ned. Selvfølgelig var der også gode historier her, men i starten af 00’erne var "image" for byerne hvad "bæredygtig byudvikling" er i dag. Mange steder var der en tro på, at events og kulturliv var vejen til vækst i den moderne by.
Alle ville være "byen med design" eller "den kreative by" for det skulle være nøglen til en sund udvikling af byen til fordel for alle. I Horsens var de ikke just begejstrede for deres tvungne image som "byen med fængslet". Men det blev de. Senere.
Lokale kræfter havde nøglen
Det var ildsjæle i Horsens Kommune, der fik øje på, hvordan historien og bygningen selv indeholdt svaret på gåden. Efter en lang række svære forhindringer og et årelangt samarbejde med Freja Ejendomme endte kommunen med selv at være i stand til at købe fængslet i 2015 og placere det i en selvejende fond.
I dag er den tidligere skamplet blevet til et stolt kulturelt vartegn for byen. Horsens Statsfængsel hedder nu kort og godt 'Fængslet' og er prisbelønnet som kulturattraktion, der har vendt alle negative associationer på hovedet. Her er nu et fængselsmuseum, faciliteter til konferencer og messer samt koncertkapacitet til 10.000-12.000 gæster i selve fængslet og plads til de helt store begivenheder med 40.000 deltagere omkring fængslet. Helt unikt er der taget udgangspunkt i de historier, der knytter sig til stedet, og man kan for eksempel booke hotelværelser i de gamle fængselsceller.
Det er lykkedes fonden Fængslet at skaffe over 100 mio. kr. til transformation af fængslet til et moderne konference- og koncertsted. Projektet forventes færdigt i 2023.
I dag er Horsens kendt for netop Horsens Statsfængsel, og en adresse tæt på fængslet er betydeligt mere attraktiv nu, end tilfældet ville have været, hvis den knapt så optimale løsning med et nyt boligbyggeri var blevet valgt. Det krævede stor åbenhed at nå dertil.
Overgangen repræsenterer tab
Begge eksempler er store projekter med historier, der har meget bred national appel. Andre er mindre, men i Frejas optik mindst lige så vigtige i det lokalmiljø, de har indgået i. Det er et specielt øjeblik i byers liv, Freja Ejendomme håndterer. I organisationen beskriver de det selv således: "Staten har trukket stikket. Vi skaffer lyset tilbage i vinduerne".
"Det træder tydeligst frem i de mindre og mellemstore kommuner," siger Karen Mosbech om de forhold, der stort set gør sig gældende over hele landet. Sygehuse, politistationer, fængsler og domhuse bliver efter landets seneste store reformer erstattet af de store centrale enheder. De gamle ejendomme tømmes for funktion.
Selskabet har efterhånden været helt tæt på mange lokalmiljøer for at skaffe lys tilbage i vinduerne, og situationerne minder i udgangspunktet om hinanden. Karen Mosbech omtaler det som en slags sår, der opstår for en tid, når bygningerne og grundene bliver forladt. "Byen mister først en samfundsfunktion midt i byen, og måske mister folk arbejdspladser. Bagefter står der så et tomt hus, der har svært ved at komme op og spille igen. Det bliver altså til to gange, der sker noget, der gør ondt på den her by."
Som i Albertslund kommer historierne måske endnu længere frem i bevidstheden. Sygehuse, domhuse eller rådhuse har fungeret som helt centrale institutioner i byerne og har ofte formet store dele af hverdagslivet og særlige minder. "Folk husker jo, at det var her, de blev gift eller der, de sad med deres mor, dengang hun lå for døden," siger Karen Mosbech.
Byen rummer oftest svaret
"I mange af de mindre byer lå de gamle politistationer eller domhuse jo ofte helt centralt i byen på Nørregade 1 eller Torvegade 2. Så duer det jo ikke at komme masende med tre rækkehuse, der kan lave hurtige penge. Det skal helst være et eller andet, der giver noget tilbage til byen, så folk oplever, at det stadig hører byen til."
Hun fortæller, hvordan der næsten i alle byer er nogen, der vil bidrage med at løfte projektet, så det hænger meningsfuldt sammen med byen. Det kan være et lokalt advokatfirma, der sørger for, at der er åbne funktioner i gadeplan. Det kan være en person med et særligt forhold til byen, som gerne vil give noget tilbage. Det kan være nogle aktive borgere eller en virksomhed, hvis historie er knyttet til stedet. "Vi vender alle de sten, vi kan finde," fortæller Karen Mosbech.
Som aktieselskab med mål om størst mulig avance ville den mistroiske måske forvente, at Freja Ejendomme kommer som salt i det sår, de tomme ejendomme efterlader. "Sådan kan nogen måske også have tænkt i starten af et samarbejde," siger Karen Mosbech. "Vi håber, at den frygt tager af, når vi viser, hvor vigtig den lokale agenda også er for vores forretning."
Tålmodige penge
Finansielt adskiller Freja Ejendomme sig fra andre lignende selskaber på et vigtigt punkt. I organisationen omtaler de selv deres midler som "tålmodige penge." Konkret er det udtryk for, at Freja Ejendommes portefølje ikke er lånebaseret. I praksis giver det nogle helt særlige muligheder for at tage sig tid til undersøgelser og tid til samarbejdet med alle parter.
"Hver gang skal vi være rigtig gode til at finde ud af, hvem aktørerne er i byen. Det gælder politisk og administrativt, men også blandt foreninger og interessegrupper. Hver sag er ny, hver historie er ny, og der er enorme forskelle på processerne i de forskellige kommuner. Øvelsen ender aldrig, og hvis et projekt går dårligt, er det fordi vi har overset noget vigtigt."
Vridsløselille Statsfængsel sat til salg
Tilbage i Albertslund har Freja ejendomme nu endelig overtaget Vridsløselille Statsfængsel, som udvikles og sættes til salg. Her er man ikke et sekund i tvivl om, at samarbejdet kommer til at resultere i et kæmpe aktiv for lokalområdet. "Processen har hele tiden været særlig, fordi den har været præget af stor tålmodighed og åbenhed. Det har været helt afgørende for, at vi har haft tid til at undersøge grundens muligheder så grundigt og blive endnu mere bevidste om byens identitet og potentialer," siger byens borgmester Steen Christiansen.
Hvordan stedet helt præcist ender med at blive udformet, ved hverken Freja eller Albertslunds borgmester endnu. "Særligt lige nu skal vi turde forblive tålmodige. Vi er sammen kommet meget tættere på, hvordan stedet kan give endnu mere værdi til byen. Nu er det så de helt reelle muligheder, der skal undersøges til bunds", siger Steen Christiansen.
Hos Freja Ejendomme kan stort set alle erfaringer med transformation af gamle ejendomme sættes i spil. Med flere transformationer af gamle fængsler og arresthuse bag sig, kunne man måske tro, at der fandtes et helt bagkatalog af løsninger, der relativt nemt kunne implementeres. Det gør der ikke. "Albertslund har sin egen natur, ligesom Horsens har sin. Sådan er det alle steder," siger Karen Mosbech.
"I vores projektudvikling kan vi stadig både overraske os selv og kommunen med muligheder, vi slet ikke kan forestille os nu," siger hun. "I Vridsløselille blev vi for eksempel overraskede over, hvor lidt værdi fængslet har som bygning i forhold til de funktioner, der kan tiltrækkes. Men det kan også ende med, at vi overraskes over en helt ny måde at bruge det på. Reelt aner vi det ikke, før vi finder den køber, der kan se sig selv i projektet. Det bliver det næste skridt."
Processen kulminerer meget kontant, når Freja ejendomme kan lukke hele salget til den pris, der bliver sat.
"Man skal selvfølgelig ikke være naiv og tro, at økonomi er uden betydning for Freja", siger Albertslunds borgmester om det i øvrigt meget værdsatte samarbejde. "Men når den tid kommer vil der være lavet så grundigt et forarbejde, at jeg ikke et sekund er bekymret for, om salget bliver i byens interesse. Det rigtige for Albertslund er det rigtige for Freja og omvendt," afslutter Steen Christiansen.
Relaterede artikler
Cortex Park - en hub for viden
Cortex Park er en del af Campus Odense – et af Europas mest ambitiøse vækst- og udviklingsområder for forskning, uddannelse og erhverv.
Mørkhøj Bygade - ny, grøn bydel ser dagens lys
Området, Mørkhøj Bygade, står over for en gennemgribende transformation, når en del af Gladsaxe Erhvervskvarter omdannes til en mangfoldig og levende bydel.